[경상매일신문=김영호기자] 미군 전용 오피스텔 ‘오딧세이 이글 3차’가 캠프 험프리스(K-6) 정문 단 300m의 황금입지를 선점해 앞서 완판신화로 우수성을 입증한 1, 2차 오피스텔에 이은 성공적 분양을 예고하고 있다. 현재 평택 미군기지는 주한 미8군 사령부와 미2사단 사령부, 예하부대 40여개가 이전 중으로, 기지 내 상주인구가 지난해 대비 3배 늘어날 것으로 예측된다. 때문에 팽성읍 안정리 캠프 험프리스 인근으로 미군전용 오피스텔의 수요도 크게 늘 것으로 전망돼 투자자들의 관심이 집중된다. 빠르게 성장중인 팽성읍의 미군전용 오피스텔은 미군이 실수요자로, 내국인을 대상으로 하는 일반 오피스텔에 비해 2배 정도의 수익을 실현할 수 있다. 임대료와 공과금 등을 미군 당국(주택과)이 전액 지원해 임대료 연체나 관리비 부담이 적으며, 1가구 2주택 규제도 적용되지 않아 종부세 등 세금 문제에서 자유롭다. 월세 연체 및 공실 위험 적어 안정적인 수익을 기대할 수 있는 반면, 사업 진행 과정이 복잡하고 어려워 사업진행에는 신중함이 따라야 한다. ▲일반적인 투자 상식은 무리, 차별화된 까다로운 조건 충족 필수투자에 앞서 일반 오피스텔과 다른 점이 많은 미군전용 오피스텔에 대한 전반적인 이해는 필수로, 일반적인 투자 상식만으로 투자를 진행하기에는 무리가 있다. 가장 먼저 주목할 것은 임대하는 대상인 미군은 미국인이면서 군인이라는 점으로, 군인의 거주에 최적화된 전용면적과 구조적인 안전, 범죄 및 화재 예방이 우수한 시설 등 일반 오피스텔과 차별화된 까다로운 조건을 만족시켜야 한다. 그리고 프라이버시를 중요시하는 미국인의 특성에 따라 벽간 소음과 층간 소음을 최소화하는 것이 중요하며, 결로 및 곰팡이를 방지하기 위한 완벽한 시공도 요구된다. 무엇보다 미국인의 라이프스타일을 고려한 구조와 주차시설, 생활 가전을 구비하는 것이 필요하다. 뿐만 아니라 설계에 따라 공사한 후 이를 감독(감리)해 알맞은 크기 및 구조를 확보한 오피스텔을 신축할 경우, 공사비용이 많이 들어 분양성이 떨어지며 분양성을 높이고자 비용 절감에 주력한다면 상품성이 낮아 임대가 어려워지는 딜레마가 생겨 투자 자체도 생각보다 까다롭다. ▲부대 앞 정문에 가까운 일반 상업지역에 신축해야 하는 규제미군부대 정문 일원은 대부분 일반 상업지역에 해당된다. 따라서 주택법상 주택(아파트, 단독주택, 빌라, 다가구 등)에 해당되는 건물은 건축 불가며, 주거용 오피스텔만 주거 시설로 건립할 수 있다. 이런 지역에 미군이 거주하기 좋은 면적과 구조, 시설물을 갖춘 오피스텔이 미군전용 오피스텔이다. 일반 임대사업에서는 역세권, 유동인구 등이 중요한 요소지만 미군전용 오피스텔은 부대와의 거리가 절대적인 필요조건이라 할 수 있다.미군의 거주지역은 계급과 직책에 따라 달라지는데 주택의 크기(전용면적)와 주택 수당도 계급에 따라 차이가 있다. 고급 장교나 군무원은 부대에서 30분 이내 거리에 거주하면 돼 외곽 지역 등 자유롭게 거주 지역을 설정할 수 있지만, 일반 사병의 경우 대개 오전 6시에 일과가 시작되며 부대 인근의 주거권장구역에 지정된 지역에서만 거주해야 한다. 험프리스 부대 정문 앞 안정리 로데오 거리 일대 상업지역의 경우, 면적이 작고 지가가 최근 5~6배 상승해 부지를 확보하기도 어렵다. 과거 오산 공군 부대가 5~6년 전 들어선 평택 신장 일대 오피스텔들이 부적절한 지역에서 규격 미달 등 미군의 요구 조건을 만족하지 못한 상태로 분양에 들어간 것도 사업의 걸림돌이 되고 있다. 또한 과대광고로 부실한 투자를 유발해 실제 일반 병사를 위한 미군 전용 오피스텔 수요가 훨씬 많은 캠프 험프리스 주변에 고급형 주택 공급이 더 많아지는 이상현상이 나타났다. 이는 이전의 잘못된 관행이 일으킨 문제다. ▲미군 거주조건 충족시키는 ‘오딧세이 이글3차’ 미군 전용 오피스텔 ‘오딧세이 이글3차’는 미군 거주에 적합한 거주 조건을 만족시키는 오피스텔로, 지하 6층~지상 14층의 총 112실 규모로 조성된다. 앞서 성공적인 분양을 거치면서 확보된 노하우를 바탕으로 최적화된 면적과 평면 구성을 선보이며, 화재 예방 및 범죄 예방 시설 등의 조건을 갖췄다. 특히, 4,000여명의 미군이 순환 배치되는 올해 8월에 완공이 예정돼 초기 임대 수요 확보가 유리한 것도 눈길을 끌다. 이에 투자자들의 문의가 이어지고 있다. 평택렌탈하우스 오딧세이 이글3차는 미군 주거권장 지역에 건립되며, 제2의 이태원이라는 평가를 받는 안정리 로데오 상권과도 가깝다. 평택시는 로데오 상권이 미군의 주요 생활권이란 점을 고려해 평택지원 특별법을 통해 지역 내 지구단위 개발 계획을 수립한 바 있다. 실제 상권 활성화와 정화 사업 등 다양한 개발 사업이 진행되면서, 최근 4~5년간 지가가 빠르게 상승했다. 현재 국제화 작업과 쇼핑몰 활성화를 위한 주변 거리 정화 등 안정리 로데오 일대에 활발한 개선 사업이 진행 중으로, 안정리 커뮤니티 광장이 조성돼 한미 문화협력사업에 상당한 기여를 하고 있다. 예술인 광장도 로데오 거리 중간에 마련돼있다. ▲다양한 호재로 주택수당 인상에 주목사업지인 팽성읍은 소도시로 상당히 저평가를 받았으나 인근으로 다양한 개발호재가 진행 중으로, 수년 내 팽성읍이 현재의 2배 규모로 확장될 전망이다. 평택호 국제대교가 올해 완공을 예정해 주변 시군구 이동이 편리해지며, 캠프 험프리스와 평택역을 이어주는 철도 평택선도 안중에 이어 포승까지 연결될 예정이다. 지역 내 교통망이 완성 단계에 이른 상태다. 아울러 시가화 예정 지구 4곳도 활발히 개발 중이다. 무엇보다 최근 미군부대가 대규모로 조성되면서 수요가 크게 늘었으며, 미군 포함 20만여명의 추가 인구 유입이 전망돼 일대 토지가격이 급상승했다. 주택 부족 현상도 이어져 미군 당국이 불가피하게 주택수당 인상을 추진하고 있는데 지난해에는 렌탈료 인상을 담당하는 극동공병단(FED)과 주택과(Housing Office)가 주택수당 인상 방안을 확정 및 발표했고, 구체적인 인상 금액을 확정하는 단계에 들어갔다. 이에 가까운 시기에 미군 주택수당이 상당한 인상폭을 보일 것으로 기대된다.