전국 미분양주택이 한달 새 1만7천503가구(54.3%)가 늘어 지난해 11월 말 현재 4만9천724가구로 집계됐다. 꾸준히 제기돼온 공급과잉 우려가 현실화되고 있는 것이다.지난해 11월까지 전국에서 분양된 물량은 총 49만3천가구로 이전 5년(2010~2014년) 평균의 1.8배나 된다. KDI는 중장기(201 3~2022년) 주택 수요를 연평균 27만가구로 보고 있으니 초과 물량이 대량으로 쏟아진 것이다. 분양 시장이 활기를 띠자 건설사들이 올해 인허가를 받고 곧바로 착공에 나서면서 엄청난 물량을 밀어낸 탓이다.미분양주택은 2009년 16만5천가구까지 늘어난 적이 있고 1998년부터 현재까지 평균 7만1천가구인 점을 감안하면 5만가구는 우려할 수준이 아니라는 의견도 있다. 하지만 뜨겁게 달아올랐던 시장이 급속도로 식고 있는 것은 예사롭지 않다. 아파트 거래량도 두 달 연속 감소세를 보이고 있다. 이러한 원인 중에는 역시 미국의 금리 인상으로 인한 전세계 경제에 드리워진 암운이 있다. 심각한 가계대출 증가세를 잡기 위한 정부의 가계대출 억제정책이 효과를 보고 있다고 볼 수 있다.이제는 담보대출을 받아도 다음 달부터 바로 원금상환이 들어가야 하니 기존 저금리의 장점을 십분 활용한 부동산 레버리지(지렛대)효과는 이제 어렵지 않을까 싶다.지난해 거의 50만가구에 육박하는 아파트 분양 물량이 2~3년 후에 입주를 한다는 점을 기억하고 있는 투자자들은 대부분 향후 부동산 시장이 공급과다로 인해 하락하지 않을까 하는 두려움을 가지고 있다.시장 냉각은 공급과잉뿐 아니라 정부가 부동산 정책 기조를 ‘부양’에서 ‘관리’로 전환한 영향이 크다. 정부는 대출시 원금과 이자를 처음부터 나눠 갚도록 하고, 대출 소득심사를 까다롭게 하는 ‘가계부채 종합대책’을 수도권은 2월, 비수도권은 5월부터 시행하겠다고 발표했다. 아직 시행 전인데도 시장이 벌써 움츠리기 시작한 것은 심상치 않다. 미국 금리 인상도 부동산시장의 악재가 될 수 있다. 2~3년 후 입주 대란이 벌어질 경우 역전세난 등의 부작용이 날 수 있고, 건설사들은 분양 잔금을 받지 못해 위험에 빠질 수 있다는 부정적인 시나리오가 현실이 될까 걱정이다.아직 실물경제 회복세가 미약한 상태에서 겨우 살려놓은 부동산 경기 불씨마저 꺼뜨려서는 안 된다. 건설사들은 부동산시장 공급 과잉 위축을 최소화하기 위해 자율적으로 공급 조절에 나서야 한다. 정부도 뒷짐 지고 있을 게 아니라 인허가 단계에서 물량 조절을 해야 한다. 또한 대출 심사 강화에 있어서도 주택 경기가 급랭하지 않고 연착륙할 수 있게 정부의 세심한 관리와 대응책이 있어야 한다.